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空き家予備軍・・・。

テーマ:社長ブログ
どこの市町村でも問題になっている空き家
ご当地天童も例外ではありません。一口に空き家と言っても、空いている家が全て空き家と言う範疇に入るのではありません。空き家は市場に流れないような空き家を問題になっている「空き家」と呼ぶらしいです。

市場に流れないとは、流せるレベルでない住宅か、事情があって売買賃貸などができない空き家ということになります。
解体したくても解体費用がままならないとか・・・。
政府が推奨している空き家の利活用、特に市場への流通に関しては、昭和56年以降に建ったものを対称にしているきらいがあります。なぜなら補助金や安心R住宅などは、昭和56年以降の建物が対象です。もっとも耐震リフォームをし、耐震基準などが現行のものをクリアすれば、それ以前のものも対象にはなるのでしょうが・・・。

今問題になっている空き家は、主力が昭和56年以前に建てられた住宅です。56年以降の建築のものの多くは、ちゃんと市場に流通しています。つまり、昭和56年以前の建物は、速やかに解体更地にし、次の活用方法を探して下さいというものです。つまりは、不動産の「たたみかた」を始めて下さいということです。
前述した「解体費用が捻出できない」という悩みはさほど心配することもありません。売るのであれば、その解体費用を最初から値引きするということであれば、買主が買った後に値引き分で解体しますし、行政からの解体費用補助金などもあります。

私どもは新築がメインで、中古住宅はお客様から特にお願いされた物件以外は取り扱っていません。よって、空き家問題もあまり身近には感じていませんでした。
しかしながら、よくよく考えてみると、人口がどんどん減少していき、子供の人数も少なくなり一人っ子も増えてきていますし、生涯独身という方々も増えています。そうすると小家族化となり、その新築の家を次世代へ受け継ぐことができなくなるおそれがあります。

それを考えると、私たちは、今は新築でも将来の空き家を増産しているのではないかと心配になります。
これは社会情勢がそうなのであれば、高級住宅だろうが、ローコスト住宅だろうが結果は一緒です。
幸い私どもの住宅は、コンパクトにできており、遠い将来、空き家になったとしても、賃貸住宅としても十分活用が可能なのではないかとも考え、少しばかり気が楽になったりしています。

こういう事をつらつら考え始めると出口が見つからず、眠れなくなってしまいますね。(笑)






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私たちは、子育てファミリーを応援するため、不明瞭な建物価格を「何から何まで、すべてコミコミ」という
販売方法を開発しました。しかも、使用しなかった費用はそこからどんどん引いていく減額方式です。
これは世界で私共だけのシステムと自負しています。さらに月々家賃並のローン支払いのローコスト住宅でもいあります。
ただ、残念ながらマンパワー上の制約で、現在新築戸建住宅を建築できるのは、
上山市、山形市、山辺町、中山町、天童市、
寒河江市、河北町、東根市、村山市、尾花沢市
までとさせていただいております。



マンション派?それとも戸建派?

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山形ではあまり売りマンションの供給は多くありません。逆にどちらかというとマイホームは戸建と言うニーズがほとんどです。
それでも、売りマンションもないことはありません。特に県都のど真ん中、七日町などにも売りマンションがあります。結構な価格です。ほんと、土地を買って戸建を建てるのと同じぐらいの価格のものも沢山あります。

さて、それでは、そのマンションと戸建ではどちらが資産価値があるのでしょうか。
その前に、購入したときの月々の支払いが実は違ってくるのをご存知でしょうか?
マンションは集合共同住宅で、玄関扉含めずその中だけが自分の購入した専有スペースで土地代は建っている土地を全入居者で割った分が持分です。
そうなると、みんなで共有しているスペースや共同でやってもらう掃除やゴミ回収などは、入居者で出し合わなければなりません。共益費というものです。これとて、月々1万円以上はします。さらに外壁の塗りなおしの積立金も毎月払って積み立てます。これも1万円以上はします。さらにさらに、限られたスペースに建っているマンションですから、駐車スペースが無料になっていないところも多々あります。駐車場代を別途支払わなければならないケースもあります。これも5000円はするでしょう。そうすると何かにで2万円~3万円は住宅ローンとは別に居住費として毎月出て行くことになります。戸建だとこれがありません。もちろん、外壁や屋根を塗りなおすなどの場合は全額自腹にはなりますが・・・。

さて、それでは、純然たる居住物としての価値はどうなのでしょうか。
山形ではあまり、サンプル比較数がないので、首都圏や近畿圏の中古住宅の成約価格で比較してみます。そうすると、購入後20年目まではマンションの方が市場価格として高いく、21年~25年目で戸建の方が逆転するという結果が発表されました。
これは一つの例ではありますが、どれだけ建物が朽ちても、戸建は土地価格が生きているということに他なりません。
これは田舎の山形でも同様のことが言えると思います。ただ、私などは戸建の自宅を売って、街中の便利なマンションに住み替えたいとは思います。なぜなら、冬季の雪かきの苦労は、さすがに堪える年齢になってきたからと言うこともあります。

さて、それでは、ハウスメーカーが建てた高級住宅とローコストで建てた住宅の20年後はどうでしょう。
建物の方は、固定資産税の評価額はかなりまだまだそれ相応ですし、税法的にも減価償却しても少しは価値があるようです。
とは言え、市場で中古住宅としての値づけとなったら、話は別です。築20年を越えているなら、残念ながら建物の評価限りなくゼロです。お高い長期優良住宅や高性能省エネ住宅は、まだ20年物が市場に出ていませんので、何とも言えませんが・・・。
たぶん、付加価値として少しは評価価格が上がる程度で、どれほど有利なのかは未知数です。

いかがでしょうか。ローコスト住宅も高級なハウスメーカーの建物も20年以上経ってしまったら、さほど変わらぬ建物評価価値と言っても言い過ぎではないと思います。
ただ、それはあくまで、中古住宅として売りに出すならと言う前提です。その家に住み続けるなら、少なくとも賃貸でその家を借りる家賃程度は確実に価値が生まれていると言うことも忘れてはなりませんね。その家が朽ち果てるまで、毎月その家賃並みの価値は発生し続けるというわけです。ただ、ローンが返済し終えてからが本来の価値であることは言うまでもありません。






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利子補給

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世の中には、ありがたいことに公金を使って、お金を下さる給付金や補助金と言った制度があります。
公金と言っても、元々は自分たちが納めた税金を振り分けているわけなので、権利がある方は是非とも頂戴したほうが良い制度でもあります。

世の中に数々の補助金や給付金がありますが、今日は住宅を建てたときの給付金、中でも山形県が行っている「山形の家づくり給付金」の中でも利子補給制度です。
県内に居住する住宅を新築される方で、所得が1200万円以下というのが前提条件ですが、県産材多様型住宅、寒さ対策・断熱型住宅、三世代住宅、移住促進型住宅など様々なタイプで給付され、利子補給対象が2500万円までですが、0.5%の補給率で、年間上限10万円を10年間補給してくれます。これは大きいいです!!

このいくつかタイプの中でも、より該当しやすいのが、寒さ対策・断熱型です。
ある一定の断熱性能と気密性能、県産材の割合を入れ込めば、さほど難しくなく該当すると思います。
ただ、ここで、問題なのが、募集戸数なのです。

山形県内で、上記の全てのタイプを合わせても110戸、つまり、年間予算1100万円しか取られていないのです。
よって、この利子補給制度を利用しようとする方々は、前年度から準備をし、募集開始と同時に申し込みます。言ってみれば、一瞬のうちに満杯状態と言うわけです。人気があるんです。連休明けに県の該当ホームページを開いてみたら、すでに受付終了と出ていました。

今日の新聞にも出ていましたが、実はもう一つ利子補給制度があります。それは今、世の中で問題になっている「空き家」や「中古住宅」の既存ストック住宅流通です。宅建業法も改正され、インスペクションなど導入したり、瑕疵保険を奨励したりしていますが、どうも国交省の思惑通りには行っていないのが現状です。

山形県では、これまた公金を使って、中古住宅を取得するための利子補給制度を行っています。こちらは、断熱性能などの制約はありませんが、昭和56年6月以降に建てられたいわゆる「新耐震基準」をクリアしていることが条件と、インスペクションと瑕疵保険に入っていること、さらには新築同様「フラット35」で住宅ローンを組むことが条件です。

こちらの制度で注目すべきは、県外からの移住世帯に利子補給するという10戸の枠を作ったことです。
こちらはまだ、枠が残っているようです。
山形県は、家づくりに関しては、いろいろな補助金や給付金制度などがあって恵まれている県です。
ただ、どれも公金を使って行っている事業でもあり、数に限りがあります。まずは、県のホームページを良く見て、スケジュールを組んで取り組むべきだと思います。





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業界の大嵐

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業界を震撼させるニュースが飛び込んできました。
なんと、トヨタ自動車系のトヨタホーム・ミサワホームとパナソニック系のパナソニックホームズなどが統合すると言うのです。下位の会社が統合して業界第2位に浮上なんて話はよくある話ですが、なんとこの3社が統合されると国内ではダントツの第1位。第二位の積水ホームは年間12,000戸の供給に対し、3社が集まれば17,000戸の供給となります。

統合の理由は、人口減少を背景に国内住宅市場は縮小しており、事業基盤を強化するためとしています。そして目指すものが凄い!!「新社会は車や住宅がインターネットで繋がるコネクテッドを活用し、自動車運転が活躍する次世代の街づくりを目指す」だそうです。もちろん、自家用車は自宅で充電できる電気自動車と言うことになるらしいです。
トヨタの社長曰く「これからの人々の暮らしを支える全てのモノ、サービスが情報でつながる。新たな生活スタイル提供にチャレンジしたい」とのこと。さすがリーディングカンパニーの社長のお言葉!!

では、こういう近未来の高級住宅を買えない、電気自動車も買えない庶民はどうすればマイホームが持てるのか・・・。

国交省の思惑は「30年かそこいらで、価値がゼロになるような安物のゴミ住宅は新築市場には不要。もう、建てないでください。解体する手間と解体時に発生するCO2だけでも無駄!! CO2を削減した超省エネ住宅で、自らもエネルギーを作り出すゼロエネルギー住宅こそが、これからの最低基準。これが世界基準!! これを100%達成できないような中小ビルダーや磁場工務店は、どうぞ退場して下さい。これが100%できる大手ハウスメーカーが生き残ってくれれば、人口減に悩む日本の住宅市場は十分成やっていけます」ということ。

そんな高級住宅を建てられない大多数の子育てファミリーはどうすれば・・・。

またまた国交省の思惑は「若い子育てファミリーは、まずは有り余る安い空き家をリフォームして住み、住宅すごろくのように、その間資金をため、メンテの行き届いた今住んでいる家を中古住宅として売却し、そこで初めてゼロエネルギー住宅を建てれば良い。そのために、中古住宅(空き家)のリフォームにはこれでもかという補助金や税優遇策を講じている」ということです。

お役所の上から目線が透けて見えますね。
トヨタやパナホーム、ミサワホームや積水ハウスなどはみな一流どころで、それ相応のお客様を分捕り合戦しています。海に浮かぶ氷山をイメージしてみてください。氷山は頂点に向かうほど体積が少なくなりますし、海面に近づくほどその裾野の体積は多くなります。この大手ハウスメーカーは氷山の頂点部分の客を分捕り合戦しているということです。中堅どころのアイフルホームやタマホームなどはその少し下の裾野に近いほうを分捕り合戦するわけです。

それでは、私たちは・・・
氷山は海に浮かんでいますが、実はその海面より下の部分の方が海綿上の体積より何倍も大きいのです。私どもは、水面下ぎりぎりの部分のお客様をお相手しています。
これはお相手するお客様が資金不足と言う意味ではなく、新築客として顕在化していないお客様。つまり、「私たちは一生賃貸暮らしで、マイホームなんか夢のまた夢!!」と思っているお客様のことです。今払っている家賃並で土地建物を手に入れられるということをまだ、知らないお客様です。私どもので家を建てて頂いたお客様はほぼ99%がそういうお客様です。

それゆえ、私は大手が統合し寡占化しても何も怖くありません。彼らは、顕在化している建築客を分捕りあっているに過ぎず、私たちのように、お客様を目覚めさせ、家賃並で資産家にしてさしあげるというビジネスモデルであって、ハウスメーカーやハウスビルダー、工務店とは全く別のビジネスだからです。

今後、建築を行う会社は星でランクをつけられるそうです。たぶん、私どもは星をもらうことはできないでしょうが、過剰性能の北海道仕様のような冬でも半袖で住まう家を皆がみんな、望んでいるとは思えません。
山形レベルの冬を暖かく、夏はしのぎ易く、言うなればアパートよりも2倍住み心地がいい資産としてのマイホーム、しかも支払いは家賃並みというコンセプトでは国が認めないと言うのであれば、致し方ありませんが・・・。

いずれにしても、競争は激化するばかりです。住宅建築の世界に異業種が参入してきたり、ヤマダ電機やイオンですらその名前を冠した不動産会社をフランチャイズ化して、店舗内店舗を展開しようと、毎日のように勧誘のDMが届く時代です。
私どもも、世の中の変化をよくよく見て、次なる打つ手を模索しています。







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ただ、残念ながらマンパワー上の制約で、現在新築戸建住宅を建築できるのは、
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寒河江市、河北町、東根市、村山市、尾花沢市
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お車・・・。

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宅建士と資格名称が「士業」の仲間入りをした不動産業界。少しは地位が向上し、信用度も高まったのでしょうか。
同じ士業とは言え、弁護士や会計士は別にしても、代書屋業の行政書士や司法書士までが「先生」と呼ばれるのに、不動産業の「宅建士」はつよぞ「先生」などと呼ばれたことはありません。不動産業者ならまだいいほうで、「不動産屋」と呼ばれます。もっとも、「先生」などと呼ばれたくもありませんが・・・。

悲しいかな、まだまだ胡散臭い商いNO.1と言ったところです。「なんか、騙されるんじゃないか?」という偏見の眼差しで見られているのが、よくわかる場面に出くわすことも多々あります。不動産業の先輩たちはよほど悪いことをしたんだろうなぁなんてうらみ節も聞こえそうです。

さてさて、私は公益社団法人の山形県宅地建物協会の役員、つまりは不動産業系の公職にも就いています。
2ヶ月に一度の割合で、県内の役員25名程度が一堂に会して会議をします。みんな車で来ますから、駐車場はすし詰め状態です。県協会の役員と言えば、各地域の有名どころの不動産会社の社長さんが沢山います。

そこに参集する車が凄いんです。
高級外車のオンパレード、展示会並です。しかも黒系が多い。一歩間違えたら「反社会的勢力の会合」にも間違えられるのではないかとも思われます。
たぶん、自家用とは言え、税務上は会社名義の車なのでしょう。車に興味がなく、車は移動手段、動けばOKという私などにとっては「凄いなあ~!!」の一言です。機会があれば、ああいうの、こういうの乗ってみたいなぁとも思いはします。

車の車種やメーカーは好き好きですから、それをどうのこうの言うつもりは毛頭ありませんが、お客様とお会いする場に、この車で行っているとすれば、「宅建業者(不動産屋)の常識は一般社会の非常識」と言わざるを得ません。
ただでさえ、胡散臭い商売と見られているのに、それを助長するように黒塗りの高級外車で乗り付けると言うのはいかがなものかと言うことです。

営業用に軽や普通乗用車に乗り換えて行ってるというのであれば、何も危惧するところではありませんが・・・・。
私は、現場や土地探しに自分の車で行き来し、もちろんメンテナンスでお客様のところにもその車で伺いますが、どこにでもある13年落ちのホンダ車です。ラゲージスペースに道具一式は積めるし、後部座席を倒せば、何でも積める。それを戻せばお客様も同乗させられる。便利極まりないです。

一度、その車で行き、お客様と現場打ち合わせをしたことがあります。
お客様は軽とは言え、いい車に乗られてました。そのお客様が一言。「これ、社長さんの車ですか?」「すいません、車には無頓着なもので・・・」と私。そしたら「不動産屋や建築屋の社長さんなんて、強面でロレックはめて、高級外車乗り回しているのかと思ってました。何か超親しみを感じるんですけど・・・」と言われ、大笑いしたのを覚えてます。

人は見かけによらないものとは言いますが、それは人はじっくり会って話してみないとその真価が読み取れないという意味です。しかしながら、高級外車がいくらぐらいするのか、その原資はどこから出ているのかぐらいは、若いお客様にだって一目瞭然です。それぐらい、乗ってる車は無意識にアピールしてしまうと言うことです。

かの高倉健さんは、車のCM出演を依頼され、撮影現場に行くときは、高級な車を有しているにもかかわらず、新車を買ってでも、同社の大衆クラスの車で行ったと聞きました。そのスポンサーの担当者は「健さんは、細やかに気の利く方ですね」。万事がこういうことなのでしょうね。
なんだか今日は、高級外車に乗れない「ひがみ」っぽいお話になってしまいました(笑)
とは言え、うちの家内は、プリウスの最新型新車に乗っています・・・。何年かすると、このプリウス、家内のお下がりで私に回って来るんだろうなぁ。(笑)






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ただ、残念ながらマンパワー上の制約で、現在新築戸建住宅を建築できるのは、
上山市、山形市、山辺町、中山町、天童市、
寒河江市、河北町、東根市、村山市、尾花沢市
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